תקרת הפטור ממס שבח לדירה יחידה 2026: 5,008,000 ש\"ח

בקצרה

• לתקופת המס 16.1.2026–15.1.2027, תקרת הפטור במכירת דירת מגורים יחידה עומדת על 5,008,000 ש"ח.
• מכירה מתחת לתקרה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב, מזכה בפטור מלא ממס שבח.
• מכירה מעל התקרה מעניקה פטור יחסי בלבד: החלק שעד 5,008,000 ש"ח פטור, והיתר חייב במס.
• התקרה מתעדכנת מדי שנה לפי מדד תשומות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
• לפני מכירה, מומלץ לבדוק גם תנאי "דירה יחידה", תקופת החזקה של 18 חודשים ואי-ניצול פטור ב-18 החודשים שקדמו.
• לייעוץ אישי, צרו קשר עם המשרד.

מהי תקרת הפטור ב-2026

תקרת הפטור ממס שבח לדירה יחידה היא הסכום המקסימלי של מחיר המכירה שבו ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח, בכפוף לעמידה בכל תנאי הזכאות. לשנת 2026, הסכום עומד על 5,008,000 ש"ח לתקופה שמ-16 בינואר 2026 עד 15 בינואר 2027.

התקרה נגזרת מהגדרת "דירת יוקרה" בחוק מיסוי מקרקעין ומתעדכנת בהתאם למדד תשומות הבנייה. בשנת 2025 התקרה עמדה על 4,846,000 ש"ח, כך שהעלייה ל-2026 משקפת עלייה של כ-3.3% במדד.

חשוב להבין: התקרה חלה על מחיר המכירה (התמורה), לא על גובה השבח. גם אם הרווח ממכירת הדירה קטן, מכירה במחיר שעולה על 5,008,000 ש"ח תגרור פטור חלקי.

לסקירה מלאה של תנאי הפטור, ראו את המדריך על פטור ממס שבח לדירה יחידה ב-2026.

איך מחשבים פטור חלקי מעל התקרה

כאשר מחיר המכירה חורג מ-5,008,000 ש"ח, החוק מאפשר פטור יחסי. החישוב מתבצע בשלבים:

1. חישוב החלק מעל התקרה: מחיר המכירה פחות 5,008,000 ש"ח.
2. חישוב היחס: החלק מעל התקרה חלקי סך מחיר המכירה.
3. החלת היחס על השבח: היחס כפול השבח הריאלי הכולל.
4. חישוב המס: 25% על השבח החייב (בכפוף לתנאים).

דוגמה: דירה נמכרת ב-6,000,000 ש"ח. השבח הריאלי 800,000 ש"ח.

• חלק מעל התקרה: 992,000 ש"ח.
• יחס: 992,000 / 6,000,000 = 16.53%.
• שבח חייב: כ-132,240 ש"ח.
• מס (25%): כ-33,060 ש"ח.

למכירות מורכבות, כולל דירות שנרכשו לפני 2014, ייתכן חישוב לינארי מוטב. לפרטים על מס שבח בפינוי-בינוי והתחדשות, ראו את המדריך המתאים.

תנאי זכאות לצד התקרה

גם מכירה מתחת ל-5,008,000 ש"ח אינה מזכה בפטור אם לא מתקיימים תנאים נוספים:

| תנאי | דרישה | |------|--------| | דירה יחידה | אין דירת מגורים נוספת לנישום, בן/בת הזוג או ילד קטין | | תקופת החזקה | לפחות 18 חודשים | | אי-ניצול פטור | לא נמכרה דירה בפטור ב-18 החודשים שקדמו | | תושבות | המוכר תושב ישראל | | עסקה מרצון | לא הפקעה או ירושה (מסלולים אחרים) |

"דירה יחידה" נבחנת ברמת תא משפחתי: גם דירה בבעלות בן/בת הזוג או ילד קטין פוסלת את הפטור. זהו נקודת תורפה נפוצה, במיוחד בקרב משפרי דיור.

לפני מכירה, מומלץ ליווי משפטי בנדל"ן ומיסוי שיבחן את מצב התא המשפחתי ואת חישוב התקרה.

השלכות מיסוייות על מכירה גבוהה

באזורי יוקרה (תל אביב, הרצליה, רמת גן, ירושלים), שווי דירות רבות מתקרב או חורג מ-5,008,000 ש"ח. מוכרים באזורים אלו צפויים לפטור חלקי בלבד.

השלכות מעשיות:

• תכנון מוקדם: חישוב מס משוער לפני חתימה על הסכם מכירה.
• תזמון מכירה: בדיקה האם מכירה בתחילת שנת המס (ינואר) או בסופה משפיעה על התקרה הרלוונטית.
• רכישת דירה חלופית: מס רכישה על הדירה החדשה הוא נושא נפרד; ראו חישוב מס רכישה לדירה שנייה.
• דיווח לרשות המסים: הגשת הצהרה על עסקה במקרקעין, גם כשמבקשים פטור.

מוכר שמעריך שהמכירה תחרוג מהתקרה, יכול לשקול ייעוץ מקצועי. פנו למשרד לבדיקת התאמה אישית.

מקורות

מקורות: רשות המסים בישראל, חוק מיסוי מקרקעין, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משרד האוצר.